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法拍屋问题多 买前五注意必看! – 法拍姊姊

便宜好宅人人都想买,甚至透过法拍程序有机会捡到便宜,不过,日前台南单亲妈妈买到法拍笔录看不到的「隐藏版凶宅」,投标前也没找代垫银行,让她苦于找不到贷款银行,最终弃标损失保证金。产权不明得不偿失

另一位住在新庄的王小姐,只花66万就在台北市万华区开心置产,但她买的只是4层楼透天厝房屋的二分之一持分,另一半持分与土地所有权还在原屋主陈姓男子手上,最后法官认为,因为双方都拥有产权,所以没有经过对方同意前,都不能居住,买了产权不明的法拍屋,最后搞得连门都进不去,得不偿失。

仅以点交或不点交

法院在拍卖房屋时,仅针对债务关係做查核,房屋本身条件如漏水、海砂屋、危楼及凶宅等皆不在查证管辖的範围内,仅以「点交」或「不点交」呈现。

透过法拍程序有机会捡到便宜。标法拍屋风险自担

依照强制执行法第69条规定,法拍屋的买受人是没有物之瑕疵担保请求权,所以法院对法拍屋不用负「瑕疵担保」责任,小至房屋漏水,大至买到凶宅、辐射屋或海砂屋等,标到法拍屋的人都必须要承受房屋现况,不能要法院负责。

法拍吸引民众投标

台湾目前处于高房价时代,不少预算有限的民众皆希望藉由法拍屋找到便宜物件,圆一个成家的梦,原则上法拍屋有着比市价低的房价,因此吸引许多民众前往投标。

详阅公告避免受损

不过21世纪不动产法务部经理汪静雯提醒消费者,刚入门的法拍族,可能要面对很多不熟悉的事务,首先投标的前置作业须要详实清楚,对于产权的调查,事前应该详阅拍卖公告避免权益受损。

买前须注意五件事

汪静雯表示,买法拍屋前须注意5件事。

第一:首先,投标时,至少需準备底价20%为保证金。

第二:得标后7日内须将尾款以现金方式补足给法院。

第三:法拍屋现场不开放参观看屋,无从得知屋况。

第四:法院不提供瑕疵担保责任,买到漏水、凶宅、海砂及辐射屋求助无门,因此产权问题买方需事先查明。

第五:若遇不点交物件,恐无法顺利使用,债务人假藉名义,用假租约佔用,此时可能需花钱给付搬迁费、车马费,须特别留心。

资讯都会公告网站

汪静雯指出,通常法拍资讯都会公告在报纸和司法院的法拍屋网站上,从网站进去后就可以直接按照拍卖法院、地点、拍卖时间等资讯找到近期拍卖的讯息。或是寻找所谓的代标公司,提供购买流程服务,就是代替业主去投标法拍物件,代标业者可以直接代替去现场探勘物件,了解状况,查明是否有遭人佔用等问题,也可以提供评估过后的价格供消费者参考,通常会收取服务费3~6%不等。

民众计画买法拍屋

高房价时代,不少预算有限的民众计画买法拍屋,减轻负担,汪静雯提醒,一般市民如果较不熟悉法拍事务,最好不要任意竞标不点交的法拍屋,以免之后遇到法拍海蟑螂、原屋主侵占等问题。若有意参与法拍屋者,最好直接到现场,问问邻居该屋状况,或是情商进入邻居家看看屋内格局,观察屋况。买屋前须多注意查封笔录,考量价钱与市值落差大不大,才不会花大钱换来一场空。

法院免负瑕疵担保

太平洋房屋章克勤副总指出,强制执行法第69条规定,「拍卖物买受人就物之瑕疵无担保请求权」,物件本身条件如漏水、海砂屋、危楼及凶宅,法院都不用负「瑕疵担保」责任。

法拍屋存一定风险

仅以点交或不点交呈现,甚至小至漏水,大至凶宅,得标人都不能要求法院负责,使得法拍屋存在一定风险。

善尽物件调查责任

不过在一般买卖市场中,房仲则须善尽物件调查责任,仲介业者在接受委託后,必须製作不动产说明书,包括漏水、辐射、海砂、危楼及凶宅等情况,都必须详实调查告知,若有与事实不符的情况,将受到罚锾。

宽频房讯研究室指出,民众若期待房价下跌捡法拍屋成为有壳族,最好事前做好功课,不过依照目前法拍释出总量是近几年低点,假若明年房价仍持平,恐怕也难会释出大量法拍屋。

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